주택담보대출시 꼭 알아야 할 상식 - LTV, DTI, DSR 개념, 비율 등등

LTV, DTI, DSR이란?

이번에 금융당국이 DSR을 강화한 새로운 대출규제안을 발표했다는 기사는 다들 보셨을텐데요,

부동산에 관심이 있는 사람들이라면 다들 한번쯤은 들어봤을 법한 LTV, DTI, DSR,, 그 개념과 비율 등을 정리해보려고 해요.

특히나 이전까지는 그렇게 부담이 없던 비율이었는데 이번에 규제안이 나오면서 그 비율이 만만치 않아져서

개념과 계산 방법 등을 어느정도 정확히 알고 있어야 투자에 실패하지 않을테니까요^^

1. DTI

DTI는 Debt To Income으로 총부채상환비율이라는 뜻인데요,

주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율이에요.

말만 보면 주택담보대출의 원리금 기준이 애매해 보이죠?

이전까지의 DTI는 신규 주택담보대출의 원리금만 해당이 되어 기존 주택담보대출은 이자만 반영이 되었는데요,

올해 1월부터 적용되는 신DTI는 주택담보대출이 2건이든 3건이든 모두 원리금을 반영해서 산정하게 되었죠.

그리고 원리금상환액이기 때문에 상환기간을 30년정도로 길게 잡으면 그 액수가 크게 떨어질 수 있기 때문에

두번째 주택담보대출 부터는 만기를 15년까지만 적용해서 대출 기한을 늘려 DTI를 낮추는 것을 막는다고 합니다.

즉, DTI=(모든 주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득 이 됩니다.

그리고 올해 1월부터 적용되는 신DTI는 기존과 비교해서 소득증빙 및 대상이 다소 달라지는데요, 아래 표를 참고하세요~

이 총부채상환비율을 담보대출시 어떻게 적용하느냐,, 

이건 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등에 다르게 적용되는데요, 

구 분	투기과열지구 및 투기지역		투기과열지구, 투기지역 외 조정대상지역		조정대상지역 외 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민 실수요자	50%	50%	70%	60%	70%	60%
주담대 미보유	40%	40%	60%	50%	70%	60%
주담대 보유	30%	30%	50%	40%	60%	50%

의 비율로 적용이 됩니다. 투기지역 및 투기과열지구에서 이미 주택담보대출이 있는 사람은 뭐 거의 하지 말라는 이야기이죠. 30%면.

여기서 서민 실소유자의 기준은 (1) 무주택 세대주, (2) 부부 합산 연소득 6천만원(생애최초 구입자는 7천만원) 이하, 

(3) 주택가격은 투기과열지구 및 투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하입니다.

2. DSR

DSR은 Debt Service Ratio 로 총부채원리금상환비율이라는 뜻이에요.

주택대출 원리금 이외 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중인데요,

채무자가 대출 상환능력이 있는지를 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사지표이죠.

대출자가 1년동안 갚아 나가야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 것이기 대문에

주택담보대출은 물론 전세자금대출, 마이너스통장을 비롯해 신용대출, 학자금대출 등까지 포함하게 됩니다.

사실 빚 갚을 능력을 측정하는 것은 이자만 고려하는 DTI에 비해서 훨씬 정확한 지표가 되는 셈이죠.

즉, DSR=(주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득 이 되죠.

3. LTV

LTV는 Loan to value ratio 로 주택담보대출비율을 뜻하는 말입니다.

자산의 담보가치에 대비해 대출을 받는 금액으로 예를들어 10억짜리 집에 60%면 6억이 되는 것이죠. 

쉬운 개념이죠?

단, 여기서 주택의 담보가치는 부동산에서 팔고 있는 가격이나 현재 시세 등의 의미는 아니구요,

대출 승인일 현재의 "부동산가격공시에 관한 법률"의 주택공시가격,

"감정평가 및 감정평가사에 관한 법률"의 감정평가액,

분양가액의 순서로 적용되는 금액입니다.

2017년 8.2.대책 발표 이후 변경된 LTV 비율은 아래 표를 확인하세용^^

구 분	투기지역, 투기과열지구	투기지역, 투기과열지구 외  청약조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타지역
서민실수요자	50%	70%	70%	70%
주담대 미보유	40%	60%	70%	70%
주담대 보유	30%	50%	60%	60%

이상으로, DTI, DSR, LTV에 대해서 한번 정리해 봤는데요,

정부는 계속 부동산에 위험한 투자가 몰리는 것을 경계하기 위해서

이렇게 다양한 정책을 가지고 대출을 조이고 있는 형국이긴 하지만,,

결국 안전자산에 가장 확실한 투자인 부동산에 돈이 몰릴 수 밖에 없겠죠^^ㅋ

투자에 관심이 있는 분들은 꼭 DSR, DTI, LTV 개념은 기본적으로 이해하고 가시기 바래요~^^